工程验收单不能免除开发商房屋质量之责

【案情简介】

原告:杜某某

被告:某房地产公司

2005年，杜某某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定杜某某购买某房地产公司开发的位于北京市海淀区某处房屋一套。2006年7月，杜某某验房时认为房屋建筑、装饰装修及设备存在问题，经与某房地产公司协商未果。2008年6月，杜某某将某房地产公司诉至法院，要求赔偿相应损失。2008年9月，杜某某申请对涉案房屋的建设工程质量、装饰装修工程质量、设备部分质量是否合格进行鉴定。2009年9月22日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具司法鉴定书，鉴定结论为涉案房屋存在质量问题。庭审中，杜某某称在验房时发现房屋有质量问题并向某房地产公司提出，但未提供证据证明。在法庭辩论终结后，法院组织双方当事人进行调解的过程中，某房地产公司提供了2006年7月17日由张广哲签字的乐府家园验房记录表，在该记录表中记载：1、空调不制冷，客厅出风不凉，风小；2、油烟机噪音太大超标20分贝。

一审法院经审理认为：

某房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人，应当依约向买受人交付质量合格的房屋。而依据北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具的鉴定结论，某房地产公司提供给杜某某的房屋存在质量问题，故某房地产公司应承担相应的民事责任。

某房地产公司不服一审判决，提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判。某房地产公司的上诉及答辩理由是：对方的房屋经过验收，已经经过确认，问题已经解决，对方所说的质量问题是使用不当造成的，我方使用的瓷砖是合格产品；鉴定结论内容有误，合同上明确约定是白色抛光砖，鉴定结论有误。对方在收房时已经签订验收单，应视为其对房屋质量认可。

二审法院经审理维持了一审判决。

【律师点评】

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

结合本案，本律师认为：

1. 杜某某与某房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，作为出卖人的某房地产公司应向杜某交付质量合格的房屋，但经鉴定其向买受人所交付的房屋存在质量问题，故作为房屋出卖人的某房地产公司应承担相应的民事责任。

2. 虽然杜某某已经在验房单上签字，但鉴于一般买房人对商品房屋质量的鉴别能力比较低，房地产公司仍然要对验房单以外的房屋质量承担相应的民事责任。

通过这个案例，本律师提醒大家注意：

对于在实践中普遍存在的买房人在接收交付商品房时签字确认的验房单，因买房人并不具备直接辨识商品房质量瑕疵的专业能力，且商品房的质量瑕疵往往在使用过程中才会渐渐出现，故验房单不能免除卖房人对于验房单所述以外之房屋瑕疵的质量担保责任。